5 februari 2024 zijn de bestemmingsplannen Ommuurde Tuin en De Haag in de raad vastgesteld. Een meerderheid in de raad – CDA, Dorpspartij, Lokale Realisten en de VVD stemden in met beide bestemmingsplannen.

In 2018 begon het kasteel ontwikkel avontuur van BL Huisvesting. Het uiteindelijke plan is in de loop der jaren sterk veranderd. Door andere inzichten, interventie van de provincie (niet bouwen in de bomen carré) en onverkoopbare appartementen (17 miljoen euro) in de hoofd burcht is het plan uiteindelijk uitgekomen op 13 woningen in de Ommuurde tuin, 3 woningen in De Haag, woningbouw elders en een (mogelijk) hotel van 75 kamers onder de franchise formule Curio Collection by Hilton.

Het definitieve plan Behoud door ontwikkeling is begin 2023 door BL Huisvesting gepresenteerd. Belangrijkste punten in het definitieve plan:

• Woningbouw in het kasteel is geminimaliseerd
• Hotelfunctie kasteel 75 kamers
• Woningbouw in bomen carré is gecompenseerd door woningbouw elders.
• De projectontwikkelaar krijgt met het vaststellen van bestemmingsplan Ommuurde tuin en De Haag de mogelijkheid om 16 woningen te bouwen

De medewerking van het college en de provincie aan de kasteelplannen is gebaseerd op het uitgangspunt dat al deze ontwikkelingen de financiële drager vormt waarop het kasteel Gemert voor de toekomst behouden zal blijven. Maar hoe realistisch is deze aanname?

Noodzaak woningbouw

Vanaf 2018 heb ik als raadslid gevraagd om een financiële onderbouwing van het kasteelplan. Ook de onderbouwing van het “definitieve” masterplan is nooit financieel doorgerekend en getoond van de raad. Het college en de provincie varen blind op de woorden van de projectontwikkelaar. Een soort van bestuurlijke kinderlijke hoop dat met al deze plannen een nieuwe functie en toekomst aan het kasteel gegeven kan worden.

Behoud kasteel geborgd?

Woningbouw in de Ommuurde tuin en De Haag zal zeker winstgevend zijn en wellicht wordt een deel van deze winst ook in het kasteel geïnvesteerd. Maar hoe ziet de toekomst eruit van het Curio Collection by Hilton hotel eruit en wat gebeurt er als het hotel de deuren moet sluiten? Of sterker nog, wat gebeurt er als dit hotel er niet komt?

Hoe heeft het college en de provincie geborgd dat de tegenprestatie, behoud van het kasteel geborgd is als het hotel niet rendabel is of niet gebouwd wordt?

Business case Curio Collection by Hilton Hotel

Gewoon om gevoel te krijgen hoe realistisch het financieel fundament is om de toekomst van het kasteel financieel te kunnen dragen, hebben wij een voorzichtige doorrekening gemaakt van de business case van het plan om van Kasteel Gemert een 5 sterren hotel te maken. Geen exacte science, gewoon om een gevoel te krijgen wat een overnachting minimaal moet kosten. Gewoon om gevoel te krijgen hoe realistisch de plannen zijn.

Om van het kasteel een 5* hotel te maken, met een geschatte investering van 15 miljoen euro, wat kengetallen m.b.t. het runnen van het hotel schat Politiek op Inhoud in dat een overnachting minimaal 172 euro moet kosten. Let wel dit is alleen al noodzakelijk ter dekking van de initiële investering en personeelskosten.

172 euro per overnachting alleen al om de meest primaire en noodzakelijk kosten te kunnen dragen. Dan hebben wij het nog niet over de onderhoudskosten van het kasteel en de tuin, de franchise vergoeding aan Hilton en een gezonde winstmarge voor de ondernemer zelf.

Markt

De gemiddelde prijs voor een overnachting voor een Curio Collection by Hilton ligt tussen de 120 en 300 euro. Voor 300 euro overnacht je dan wel in het centrum van Parijs of Londen en niet in Gemert. De koppeling naar Brainport is aardig, maar wie wil een uur in de auto zitten om naar ASML te rijden? De Brainport koppeling wordt interessant als er bijvoorbeeld in de bomen carré een heliport gerealiseerd wordt.

Mooie plannen allemaal en papier is geduldig. Wij plaatsen met ons Haagsche roots gezonde vraagtekens bij de plannen en maken ons serieus zorgen of met de huidige (hotel) plannen de toekomst van Kasteel Gemert geborgd wordt.

De ondernemer onderneemt, het is zijn risico zou u zeggen. Helemaal waar. Maar het wordt wel ons probleem als de hotel business case niet realistisch / toekomstbestendig is. Want wat gebeurt er als het hotel niet rendabel is? Hoe wordt de toekomst van het kasteel dan geborgd. Niet het Hilton maar de lokale ondernemer investeert en zal zich ook nog aan allerlei afspraken moeten houden die Hilton aan de franchisenemer oplegt. De eerste afspraak – openen per 1/1/2025 – wordt naar onze inschatting al niet gehaald.

Geen zekerheid op behoud van het kasteel

We werken mee aan woningbouw rondom het kasteel en compenseren het verbod op woningbouw in de bomen carré met woningbouw elders. Welke zekerheid krijgt Gemert-Bakel daarvoor terug m.b.t. de ontwikkeling van het kasteel? Het ontluisterend antwoord is GEEN..

9 februari 2023 heeft de projectontwikkelaar het definitieve kasteelplan aan de raad gepresenteerd. In de prognose staat dat de oplevering van het hotel en overige faciliteiten gepland staat op 1-1-2025. Nog 10 maanden te gaan dus voordat het Curio Collection by Hilton zijn deuren opent in onze gemeente. Een hotel waar men kan genieten van een luxe wellness en geparkeerd kan worden onder het kasteel.

Bestuurlijke naïviteit & onkunde en een raad in verzuim

Het college en de provincie tonen in de plan ontwikkeling aan totaal geen gevoel te het hebben voor enige vorm van realiteitszin en verzaken hun bestuurlijke verantwoordelijkheid te nemen. Geven zaken weg en verzuimt daarbij waar het echt om draait. Het borgen van de toekomst van het kasteel.

De politiek, in dit geval het CDA, de Dorpspartij, de Lokale Realisten en de VVD verzaken in hun controlerende taak. Wensdenken, wegkijken en volgen blind het college. Daarbij hebben wij het nog geeneens over de gaten die wij inhoudelijk nog in de beide bestemmingsplannen kunnen schieten.

Een klein stemmetje in mijn hoofd zegt mij dat het definitieve plan nog lang niet zo definitief is als dat men ons wil doen geloven.

Iets zegt mij dat er straks een nieuw definitief plan gepresenteerd wordt. Geen hotel, maar een plan voor 70 appartementen in het kasteel. Waardoor de business case weer anders wordt en de vraag gerechtigd is of woningbouw rondom het kasteel noodzakelijk was voor het behoud van Kasteel Gemert.

Raad van State laatste woord

Met het vaststellen van de beide bestemmingsplannen heeft de projectontwikkelaar rechten gekregen om te bouwen in de Ommuurde tuin en in De Haag. Politiek op Inhoud heeft met steun van D66 en Sociaal Gemert-Bakel tijdens de behandeling van de bestemmingsplannen Ommuurde tuin en De Haag middels een motie het initiatief genomen om een grondruil voor te stellen aan de projectontwikkelaar. Dit natuurlijk op vrijwillige basis omdat de ontwikkelaar nu eenmaal met het vaststellen van de bestemmingsplannen rechten heeft verkregen om te bouwen.

• Motie Politiek op Inhoud behoud historische buitenplaats landerijen kasteelcomplex

De motie vrij vertaald was heel simpel. College bel de projectontwikkelaar op en stel de vraag, bent u bereid om de gronden Ommuurde tuin & De Haag om te ruilen tegen een stuk grond waar u woningbouw kunt ontwikkelen? Indien ja, welke ideeën heeft u daarbij?

Een vraag zonder verplichtingen of dwang. Inventariseren of de projectontwikkelaar open staat voor het idee. Te veel moeite voor de coalitie en de VVD. De voorstemmers voor de beide bestemmingsplannen stemde tegen onze motie. Jammer en ook iets om nog eens goed over na te denken. Niet de 4 coalitiepartijen, maar de Raad van State zal uiteindelijk het laatste woord hebben m.b.t. de Kasteelplannen.

Wat als het kasteelplan sneuvelt bij de Raad van State?

Met ons voorstel (grondruil) had de ontwikkelaar in ieder geval veel eerder zijn woningbouw plannen kunnen realiseren. Eigenlijk borgt onze motie het behoud van het kasteel veel meer dan ja zeggen tegen de bestemmingsplannen Ommuurde tuin en De Haag.

Op de rekensom kan je misschien allerlei commentaar geven. Mij helpt het in de analyse dat we nog lang niet klaar zijn voordat we echt kunnen zeggen dat het behoud van het Kasteel geborgd is.

Jan Vroomans
Politiek op Inhoud