Woningbouw Deelse Kampen: coalitie en VVD zeggen ja tegen ongelijkheid en het weglekken van € 4,5 miljoen grondopbrengst

Deelse Kampen groeit uit tot het grootste woningbouwproject dat Gemert ooit heeft gekend. Juist bij zo’n dossier moet de raad precies weten waar hij “ja” tegen zegt. Het gaat niet alleen om aantallen woningen en mooie plaatjes, maar om de spelregels: wie krijgt welke positie, waar landt de publieke waarde en wie controleert of dat eerlijk en transparant gebeurt.

Twee sporen

In de raadsbehandeling werd duidelijk dat Deelse Kampen in de praktijk uit twee sporen bestaat. Het eerste spoor is het bouwclaimdeel met drie ontwikkelaars. Daarover was weinig discussie, omdat de afspraken helder zijn. De gemeente koopt de gronden voor € 55 per m², houdt regie over de uitgifte en ontwikkelaars betalen bij realisatie de gemeentelijke grondprijs. Ook inhoudelijk zijn er duidelijke kaders, zoals 31% sociale huur. Dit deel is transparant, uitlegbaar en bestuurlijk controleerbaar.

De spanning zit volledig in het tweede spoor: Gemert Noordoost, circa drie hectare waar ongeveer 70 woningen mogelijk worden gemaakt via Ruimte voor Ruimte ontwikkelingsmaatschappij (RvR) en BL Huisvesting. Dit wordt gepresenteerd als compensatie, omdat BL Huisvesting van de provincie niet in het bomencarré (kasteelplan) mag bouwen.

Essentiële vragen onbeantwoord

Precies hier blijven de essentiële vragen onbeantwoord. Hoe komt de grondprijs richting BL Huisvesting tot stand? Waar landt de grondopbrengt? Welke voorwaarden gelden? En hoe wordt het publieke belang juridisch geborgd? Het college presenteert de eigen rol consequent als “alleen ruimtelijke medewerking”. Dat is een bewust onjuiste voorstelling van zaken. Met het Wvg in handen maakt de gemeente de transactie mogelijk. Dan gaat het niet alleen over ruimte, maar ook over geld, gelijke behandeling en publieke controle.

Uit de beantwoording van vragen bleek bovendien dat het college zelfs onderzoekt of RvR de grond rechtstreeks van eigenaren kan kopen. In beide varianten – ofwel de gemeente koopt en draagt over, ofwel RvR koopt direct – dreigt hetzelfde effect: de gemeente kan circa € 4,5 miljoen grondopbrengst mislopen als zij de uitgifte niet zelf organiseert. Dat is geen detail, maar publieke waarde.

Wethouder Van Zeeland ontwijkt vragen

Wethouder Van Zeeland weigerde duidelijkheid te geven waar die grondopbrengst terecht zou komen: bij de gemeente of bij RvR. In de raadsvergadering deed zij alsof zij de kern van het punt niet begreep. Ik probeerde het concreet te maken en terug te brengen tot de essentie: waar landt de grondopbrengst?

De non-verbale reactie van de wethouder – zuchtend en zichtbaar geïrriteerd – sprak boekdelen. Geen bereidheid om helderheid te geven, maar ontwijken. De coalitie en de VVD keken weg en namen genoegen met vaagheid.

Toen de vraag niet langer te negeren was, volgde een afleiding: het zou “nog niet zeker zijn dat de gronden überhaupt gekocht kunnen worden”. Tegelijkertijd wordt ditzelfde gebied wél meegenomen in de uitvraag en de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan. Die combinatie maakt de reactie van wethouder van Zeeland volstrekt ongeloofwaardig.

ABC verkoopconstructie maskeert aankoopprijs BL Huisvesting

De gekozen ABC-verkooproute (gemeente → RvR → BL Huisvesting) zorgt er bovendien voor dat de aankoopprijs waartegen BL Huisvesting de grond verkrijgt buiten het zicht van de raad blijft. Transparantie verdwijnt precies op het punt waar het om miljoenen gaat.

Daarbovenop ontstaat ongelijkheid in sociale huur. In Gemert Noordoost hoeft BL Huisvesting circa 20% sociale huur te realiseren; in het bouwclaimdeel geldt 31%. Een bestuurlijke onderbouwing voor dat verschil ontbreekt. De opmerking van wethouder Van Zeeland in de commissievergadering dat je bij “het mooiste stukje” niet krampachtig aan sociale huur moet vasthouden, laat weinig aan de verbeelding over. Sociale huur lijkt daarmee minder welkom op de beste locaties.

Ongelijkheid tussen projectontwikkelaars

Daar bovenop ontstaat ongelijkheid in sociale huur. In Gemert Noordoost hoeft BL Huisvesting circa 20% sociale huurwoningen te bouwen. In het bouwclaimdeel geldt 31%. Een bestuurlijke onderbouwing ontbreekt. Wethouder Van Zeeland zei zelfs in de commissievergadering dat je bij “het mooiste stukje” niet krampachtig aan sociale huur moet vasthouden. Daarmee klinkt sociale huur als iets dat je liever niet op goede plekken ziet.

Opbrengst 70 woningen dient in het kasteelplan geïnvesteerd te worden

Ook het kasteelargument houdt geen stand. Als deze 70 woningen echt compensatie zijn voor het kasteelplan, dan moet juridisch vastliggen dat de opbrengst daarvan ook daadwerkelijk wordt ingezet voor behoud en ontwikkeling van het kasteel. Op vragen van Politiek op Inhoud blijkt dat die borging ontbreekt. De motie om dit vast te leggen werd door coalitie en de VVD weggestemd.

Het maatschappelijk belang wordt wel genoemd, maar niet vastgelegd. Een voorkeurspositie rechtvaardigen met een publiek doel, zonder dat doel juridisch te borgen, is bestuurlijk en juridisch kwetsbaar. Zeker in het licht van het Didam-arrest, waarin gelijke behandeling en transparantie centraal staan.

Coalitie en VVD: geen behoefte om bij stedenbouwkundig plan betrokken te worden

Ook bij het stedenbouwkundig plan zien we dezelfde lijn. Ontwikkelaars worden aan de voorkant betrokken, de raad niet. Politiek op Inhoud diende een motie in om de raad eerder en inhoudelijker te betrekken. Ook die werd weggestemd door de coalitie en de VVD met het argument dat de raad “niet op de stoel van het college moet gaan zitten”.

Bij het grootste woningbouwproject ooit is de raad geen toeschouwer. De raad moet vooraf kaders stellen, juist waar publieke waarde wordt verdeeld: grondprijs, sociale woningbouw, voorkeursposities en juridische borging. Wie kritische controle afdoet als “op de stoel zitten”, reduceert de raad tot stempelmachine.

Het beeld dat overblijft is helder. Spoor 1 is toetsbaar en transparant. Spoor 2 blijft hangen in mist: onduidelijke grondprijs, onduidelijke verdeling van grondopbrengst, lagere sociale opgave en een kasteelargument zonder harde borging.

Oude politiek: wegkijken, wegrelativeren

Zolang coalitie en VVD dit normaliseren, houdt het college ruimte om de raad bewust onjuist te informeren en niet serieus te nemen. Dat is precies wat wij hier zien gebeuren: het bewust ondermijnen van de controlerende taak van de raad. Oude politiek in optima forma: wegkijken, wegrelativeren en de raad reduceren tot een stempelmachine, juist op het moment dat transparantie, gelijke behandeling en bescherming van publieke waarde nodig zijn.

We zagen die reflex eerder, bijvoorbeeld bij het dossier rond het wegkopen van het varkensbedrijf aan de Rooije Hoefsedijk. Ook daar werd het debat platgeslagen en werd kritische controle weggezet als lastig.

Bestuur zonder openheid

Dit is niet “vertrouwen”. Dit is wegkijken terwijl de raad buitenspel wordt gezet. Het CDA, de Dorpspartij, de Lokale Realisten en de VVD maken dat mogelijk door geen openheid af te dwingen en door het college te blijven dekken. Dat levert bestuur op zonder volledige openheid en zonder stevige raadscontrole. Wie geen transparantie eist over circa € 4,5 miljoen grondopbrengst en over de voorwaarden waaronder een voorkeurspositie wordt verleend, verzaakt bewust de controlerende taak van de raad.

De vraag is niet of Deelse Kampen doorgaat. De vraag is onder welke spelregels. Een raad die zijn verantwoordelijkheid serieus neemt, accepteert geen rookgordijnen. Die dwingt gelijke behandeling en transparantie af.

Oude politiek overheerst. We zagen hoe het algemeen belang werd verkwanseld door wethouder Van Zeeland en politiek werd weggegeven door partijen die beter zouden moeten weten.